Tässä kirjoituksessa tarkastelen, onko asuntolainan takaisinmaksu kannattavaa tehdä nopeasti vai hitaasti. Vakuuden nopea maksaminen vapaaksi jätetään tarkastelun ulkopuolelle.

Miksi asialla on väliä?

Itse kiinnostuin aiheesta siksi, koska nykyisen omistusasuntoni käyttäminen sijoitusasuntona on vähän hankalaa koska kassavirta on hieman epäoptimaalinen. En juuri nyt ole laittamassa nykyistä asuinpaikkaani sijoitusasunnoksi, mutta pankkini ei välttämättä anna muuttaa asuntolainaa pidemmäksi siinä vaiheessa, kun asuntoni on sijoitusasunto statuksella. Tästä syystä kiinnostuin aiheesta jo nyt proaktiivisesti, ja tarkastelen, onko kannattavaa pidentää laina-aikaa kun asun tässä asunnossa ilman että asunto on sijoitusasunto käytössä.

Mihin hyödyntäisin pitkää laina-aikaa omistusasunnossa asuessani?

Laina-ajan pidentäminen aiheuttaa lisäkuluja koska korot vaikuttavat lainan määrään pidemmän aikaa, tai toisinsanoen pääoma pysyy pidempään isompana, ja ylipäätään olemassa ja tällöin korkoja joutuu maksamaan enemmän kuin verrokkitilanteessa jossa lyhentää lainaa nopeasti.

Kysymys kuuluukin, onko tämä merkitsevää? Vaihtoehtona nopealle maksamiselle on pidentää laina-aikaa, jolloin kuukausierä pienentyy. Kun kuukausierä pienenee, jää rahaa sijoitettavaksi (tässä esimerkissä) rahastoihin. Omana päämotiivina oli tosiaan myös se, että asuntoni olisi kassavirraltaan jo sijoitusasuntokelpoisempi kun laina-aikaa pidentää, kun myöhemmin ei välttämättä ole mahdollista sijoitusasunto statuksella lainaa vaihtaa pidemmäksi.

Laskutoimitukset

Oletetaan rahastojen keskim. vuosituotoksi 8%, ja arvioidaan lainan keskimääräiseksi koroksi pessimisteinä vaikka 3,5% (hatusta heitetty, hieman isompaa tasoa kuin nyt on). Lainan määränä voidaan tässä esimerkissä käyttää pyöreää lukua 100 000euroa. Vertailtavina lainan pituuksina käytetään tässä esimerkissä vaikkapa 20 vuotta ja 25 vuotta. Lainakuluksi laitoin 2 euroa kuukaudessa.

Meinasin laskea tämän käsin, mutta ajankäytön tehokkuus nousi prioriteetiksi, joten käytän laskemiseen lainalaskuria.

Vaihtoehto 1, 25 vuotta.

Vaihtoehdossa 1 tulee korkojen määräksi kaikenkaikkiaan n. 50000 euroa. Kuukausieräksi muodostuu 502 euroa.

Vaihtoehto 2, 20 vuotta.

Vaihtoehdossa 2 tulee korkojen määräksi kaikenkaikkiaan n. 39000 euroa. Kuukausieräksi muodostuu 584 euroa.

Vaihtoehtojen 1 ja 2 kuukausierän erotuksen sijoittaminen rahastoihin. Sekä vaihtoehdon 1 velattoman ajan sijoittaminen rahastoihin.

Jätin pois pikkuasiat kuten lainan perustamiskulut ja lainanhoitokulujen erotuksen, ja pyöristin summat. Asia ei ole muutamien satasten päälle.

Pidemmässä lainassa köyhdytään korkojen erotuksen verran, eli 11000 euroa. Rahastoihin voidaan kuitenkin pienemmästä kuukausierästä johtuen tällöin sijoittaa 82 euroa kuussa.

Luvut korkoa korolle laskuriin. Jos rahastoihin sijoitusaika on pidemmän lainan aika, niin tällöin saavutettava rahasumma on 25 vuoden aikana 8% keskim. vuosituotolla: 75000 euroa. Toisaalta, lyhyemmässä vaihtoehdossa voidaan sijoittaa koko kuukausierä 584 euroa rahastoihin viiden vuoden ajan, koska laina on maksettu 20 vuoden aikana. Tällä tienataan 43000 euroa.

Lopputulos, mikä on kannattavampaa

Pidemmässä lainassa jäädään voiton puolelle.
Rahastojen määrä 25 vuotisessa lainassa on 75 tonnia josta vähennetään vertauksessa lyhyempään lainaan korkotappiot 11 tonnia, ja lyhyemmän lainan viiden vuoden rahastosijoituksista saatu 43 tonnia.

Pidemmän lainan voitokas jäljelle jäävä summa on 21 tonnia positiivisen puolella. Lisäksi minun kohdallani toteutuu toinen motiivi, joka on sijoitusasuntokäytön kassavirran parantaminen.

Yhteenveto

Tämä on hyvä esimerkki siitä, kuinka raha-asiat voidaan laskea auki matematiikalla (tai laskureilla, jotka käyttävät matematiikkaa). Voin kertoa, että olen saanut kuulla pankkialan ammattilaisten mielipiteen siitä, että minun ei kannattaisi pidentää laina-aikaa, koska laina-ajan pidentäminen suurentaa lainaan kuluneen koron määrää.

Nyt tässä postauksessa edellisen kappaleen väite on todistettu vääräksi, ja on todettu että pidempi laina-aika kannattaa omistusasumisessa. Ainakin tämän postauksen laskentaesimerkin numeroiden valossa.

Tilanne on omalla kohdallani win-win, koska lainaa pidentämällä omistusasuntoni mahdollisen tulevaisuuden sijoitusasuntokäytön kannalta kassavirta paranee. Se on toinen voitto kokonaisuuksien virrassa. Pienistä puroista kasvaa iso virta.

Allekirjoittanut taitaa lähteä laskemaan oman tilanteensa luvuilla samat laskelmat, ja kirjoittamaan pankkiin viestiä laina-ajan muutoksesta.