Rahat Ojennukseen

Author: rahatojennukseen@gmail.com

  • Sijoitusasunto ja kassavirta: Kuinka vertailla kannattavuutta, ja miksi sijoittaa asuntoon?

    Sijoitusasunto ja kassavirta: Kuinka vertailla kannattavuutta, ja miksi sijoittaa asuntoon?

    Sijoitusasunto ja kassavirta. Tässä artikkelissa käsitellään sijoitusasunnon kassavirran tärkeyttä ja sen laskemista. Aiemmin käsittelimme vuokratuottoprosenttia, mutta kassavirta on myös olennainen tekijä sijoitusasunnoissa. Mikäli kassavirta muuttuu negatiiviseksi, voimme arvioida, milloin sijoitusasuntojen ostaminen ei enää ole kannattavaa. Jos ei kassavirta ole aina toivottu, niin mistä syystä sijoitusasuntoja hankitaan arvopapereihin sijoittamisen sijaan?

    Sijoitusasunto ja kassavirta:Kassavirran vertaaminen rahastotuottoon.

    Passiivisen sijoittamisen vankkumaton jahtaaja istuu nojatuolissaan viettämässä hidasta aamua, ja juomassa aamukahvia. Samalla kun sijoitusasuntojen vuokralaiset kerryttävät varallisuutta niin että sijoittajan ei tarvitse muuta tehdä kuin kerran viidessä vuodessa käydä häätämässä joku kelvoton vuokralainen. Vai mikä on totuus?

    Tavoitetila on saada kassavirta positiiviseksi, neutraaliksi, tai niin vähän negatiiviseksi, että voitetaan rahastosijoittamisen hyöty. Positiivinen kassavirta tarkoittaa sitä, että vuokralaisen maksama vuokra kattaa asumisen lainanlyhennykset, korot, ja muut kulut. Neutraali kassavirta tarkoittaa että vuokra on yhtä suuri kuin lyhennys, korot, ja muut kulut. Jos kassavirta muuttuu negatiiviseksi, tällöin koko sijoitusasunnon tuottavuus kyseenalaistuu.

    Laskelmia

    Ajatellaan että laina-aika on 25 vuotta, ja enempää ei saa, ja kuukausierä lainan lyhentämiselle, koroille, ja muille kuluille on kaikkineen 1000 euroa kuussa. Vuokran saanti on 700 euroa kuussa. Tällöin kassavirta on 300 euroa/kk negatiivinen. Sijoitusasunnon hallitsija joutuu tällöin maksamaan tuon 300 euroa joka kuussa kulut kattaakseen. Vuokralainen kyllä auttaa lyhentämään lainaa, ja lopulta asunto on sijoittajan oma, mutta onko tämä kannattavaa?

    Kun ajatellaan että asunnon ostohinta on 100 000 euroa, ja laina-ajan päätyttyä 25 vuoden päästä asunnon arvo on 200 000 euroa. Tästä sijoittaja olisi siis itse maksanut 300 euroa kuussa (mm. yhtiön remontteihin) kuluihin 25 vuotta. Jos vertaamme korkoa korolle laskurilla mitä saisimme sijoittamalla 25 vuotta rahastoihin joka kuukausi 300 euroa, kun keskituotto on arviolta 8% vuodessa, niin 25 vuoden päästä meillä olisi 274 452 euroa. Eli 74 452 euroa enemmän, kuin olisimme sijoitusasunnolla saaneet.

    Korkoa korolle laskuri ja kriittinen piste

    Korkoa korolle laskurista näemme että kriittinen piste negatiiviselle kassavirralle on n. 220 euroa kuussa. Kun maksamme enemmän, häviämme sille että sijoittaisimme rahastoihin. Tällä summalla emme muutenkaan voi puhua hyvin omatunnoin kovin onnistuneesta sijoituksesta. Miten saamme kassavirtaa paremmaksi? Ongelmaksi muodostuu vuokra-asunnon haluttavuuden lasku, jos vuokra-asunnon ostohinta on halvempi. Tällöin pitäisi etsiä muualta kuin PK-seudulta. Villit huhut ja tutkimukset (kts. edellisen linkin taulukko b) kertovat että esimerkiksi Kotka on hyvä kaupunki tästä näkökulmasta. Tästä kuvankaappaus alla. Top3 neliövuokrien suhteella neliöhintoihin:

    Sijoitusasunto ja kassavirta: vuokra/hinta suhde.

    Sijoitusasunto ja kassavirta, sijainnin vaikutus.

    Eli Kotkassa voisi olla hyvä positiivinen kassavirta, kun ostohinta on PK-seutua halvempi, ja samaan aikaan vuokraa voi pyytää niin paljon että kassavirta on positiivinen. Mutta jos ei asu Kotkassa, ja asuu vaikka PK-seudulla, niin asunnon hallitseminen muodostuu logistiseksi ongelmaksi. Ei välttämättä ole niin mukavaa passiivista tuloa, että joutuu ajamaan Kotkaan tapaamaan vuokralaiskandidaatteja.

    Tai jos haluaa käydä tarkastamassa asunnon, tai varsinkin jos tulee ongelmia vuokralaisen kanssa ja asunnolla käynti vie menopaluu matkoineen yli kolme tuntia ja bensaa palaa.

    Jos edellisen kappaleen asiat eivät ole ongelma, niin sijoitusasuntojen hankintaan edellisessä kappaleessa esitelty tapa tarjoaa parhaan ratkaisun kassavirran, ja vuokratuottoprosentin kannalta onnistuneeseen sijoitusasuntoon. Toki, jos sijoitusasunto on Kotkassa, niin asunnon itsensä arvon nousu on todennäköisesti pienempi, kuin PK-seudulla.

    Vaikka asunto olisi suhteellisen keskeisellä paikalla, on asunnon menekki vuokralaisten saannin kannalta tulevaisuudessa enemmän riskisempi, kuin PK-seudulla arvostetulla alueella ja hyvien kulkuyhteyksien vieressä olevalla asunnolla. Voihan nimittäin olla että koko Kotkan väkimäärä vain laskee, ja kaupungin haluttavuus vain laskee. PK-seudulla tämä on epätodennäistä.

    Sijoitusasunto ja ostamisen sekä vuokraamisen ajankohta.

    Nyt juuri on halvinta aikaa ostaa sijoitusasuntoja hyvä tulevaisuuden arvon nousu mielessä, mutta samaan aikaan on riski ettei saa vuokralaista. Se jos mikä on sijoitusasunnon tunnusluvuille myrkkyä. Pitää pelata aika kapealla marginaalilla näinä aikoina, että saa pidettyä sijoitusasunnon sijainnin haluttavana niin että löytyy luotettavia vuokralaisia. Toisin kuin edellisen linkin Itä-Helsinkiläisessä kohteessa on käynyt. Tämän lisäksi pitäisi saada yli 4% vuokratuottoprosentti, ja vähintään kriittisen pisteen alittava negatiivinen kassavirta. Ehkä useimman mielestä kohde saisi olla lähellä omaa sijaintia.

    Käytännössä helppoa ja hyvää ratkaisua ei löydy, jossain tulee takkiin enemmän tai vähemmän. Juuri ja juuri tyydyttävään ratkaisuun voidaan päästä, mutta miksi ei vain tekisi niin, että sijoittaisi pelkästään rahastoihin. Samalla unohtaisi ylimääräisen vaivan mikä sijoitusasunnoista tulee, kun kerran asuntojen arvojen nousukaan ei parhaimmillaankaan ole kovin kummoinen verrattuna rahastojen ja osakkeiden keskimääräiseen tuottoon?

    Sijoitusasunnon ja sijoitusasuntojen edut sekä hyvät puolet

    Sijoitusasuntojen ehdoton etu on se, että jos saadaan kassavirta vähintään neutraaliksi. Tällöin omasta lompakosta ei mene penniäkään koko paletin pyörittämiseen. Mutta kuten jo todettiin, sen järjestämiseen pitää nähdä vähänvaivaa.

    Toisena hyvänä puolena sijoitusasunnoissa on se, että kun saa lainanvakuuden osuuden lyhennettyä, niin tällöin on lisävakuuksia lisälainojen ottamiseen. Otetaanko ne lainat sitten uutta sijoitusasuntoa varten, tai vaikka sijoituslainaksi halvahkolla korolla. Vakuudellinen halpa laina on aina hyödyllistä lisärahan tekemiseen.

    Kolmas hyvä puoli sijoitusasunnoissa on BRRRR-strategia, jossa ostetaan tyydyttäväkuntoinen asunto, vuokrataan se, ja remontoidaan se omin käsin tai tuttavien avulla arvokkaampaan kuntoon. Tämän jälkeen vielä jos asunnon ostaa halpaan aikaan (kuten tätä kirjoittaessa on), niin asunnon arvo nousee halvalla tehdyn remontin ja arvonnousun myötä nopeasti niin, että saadaan lainavakuus vapaaksi. Näin saadaan vaikka uuteen sijoitusasuntoon nopeasti uusi laina (jos lainansaannin muut ehdot täyttyy) ja päästään lisäämään omaa vaurastumista tätä kautta.

    Pienenä niksinä täytyy mainita BRRRR-strategiaan liittyen että asunto tosiaan vuokrataan ensin ja remontoidaan vasta vuokrauksen jälkeen, jotta saadaan remontin kulut vähennettyä vuokratulon verotuksessa.

  • Rahastosijoittaminen aloittelijalle

    Jotkut tykkäävät sijoittaa ETF:iin, mutta omasta mielestäni niissä ei ole sen parempi tuotto, ja lisäksi varsinkin jos sijoittaa pienillä pääomilla kuukausittain, kuluttaa toimeksiantokulut saatua voittoa ajan saatossa. Jos ostat jotain ETF:ää 100 eurolla kuukaudessa, ja ostotoimeksiannon kulut on 2,5 euroa/kpl, niin teet tappiota jo 2,5% ostotapahtumassa.

    Jos haluat itse kokeilla rahastosijoittamista, voit avata tilin Nordnetiin tästä*.

    Siksi sijoitan rahastoihin. Rahastoja valitessa tärkeintä on 2 asiaa. Ensimmäinen on se, että rahastossa täytyy olla matalat kulut. Mikään ei voita varmaa voittoa, ja se, että rahaston kulu on 0,1% 1,0% sijaan, tekee voittoa 0,9% vuodessa. Jos olet leikkinyt korkoa korolla laskureilla, niin näet että ajan saatossa 0,9% vähemmän kuluja vuodessa tekee huomattavan summan rahaa, varsinkin jos pääoma on iso, ja aikaa kuluu useampi vuosi.

    Toinen tärkeähkö asia rahastoa valitessa on rahaston historiallinen tuotto. Ei siksi, että hyvä mennyt tuotto lupaisi taatusti tulevassa hyvää tuottoa, vaan siksi, että jos rahasto ei ole tuottanut menneisyydessä hyvin, niin aika oletettavaa on jo, ettei se tee sitä tulevaisuudessakaan.

    Rahastosalkkuni ja sen jakauma

    Alla näkyy minun rahastosalkku jakaumani, ja siinä on hajautus suurin piirtein niin että Euroopassa on 46%, ja Jenkeissä 46%, ja loppu muualla maailmassa. Oikeastaan itse en välittäisi sijoittaa muualle maailmaan mitään, uskon vain länsimaihin sijoituksissani tässä kohtaa sijoitusuraani, mutta Nordnet* Maailma indeksissä on hieman muutakin mukana, kuin USA ja Eurooppa. Kerron kohta hieman lisää miksi minulla on Nordnet* maailma indeksiä, sillä se ei ole ehkä ihan aloittelijan rahasto. Muut omistamani rahastot on mielestäni aloittelijalle, ja harjaantuneemmallekkin sijoittajalle hyviä ostoksia.

    Rahastosalkun mennyt tuotto ja jakauma

    Alla näkee kyseisten rahastojen kulut:

    Rahastojen kulut

    Ylläolevista sinänsä sijoittaisin pelkästään Handelsbanken USA ja Handelsbanken Eurooppa Indekseihin, mutta Nordnetissä* on myös Suomi Indeksi joka on täysin kuluvapaa, ja tämä on houkuttelevaa. Norge Indeks on minulla salkussa mukana, aloittelija ei sitä tarvitse, ja on kyseenalaista tarvitsenko minäkään, se on minulla mukana vähän hifistely syistä, eli kyseessä on hajautuksen hajauttamista. (Hajautan hieman Euroopan sisäisiä sijoituksia.)

    Manterekohtainen hajautus

    Rahastosijoittaminen aloittelijalle, ja miksi manterekohtainen hajautus? Siitä syystä, että kun USA:ssa paukkuu, niin kaikki sijoitukset eivät romahda, ja toisinpäin. Kun Euroopassa paukkuu, niin USA ei välttämättä romahda. Tosin, kun USA:ssa paukkuu, niin tällöin jokatapauksessa lähtökohtaisesti Euroopan kurssit tippuvat myöskin jonkinlaisen viiveen jälkeen.

    Hajautusta ei kannata ottaa liian vakavasti. Se on vain eräänlainen varotoimi: Ei laiteta kaikkia munia samaan koriin. Jos kori tippuu, kaikki munat särkyvät. Kun hajautus on helposti tehtävissä, se on kannattava toimenpide.

    Nordnet* Maailma Indeksi, ja rahastosijoittaminen aloittelijalle

    Nordnet* Maailma indeksi on hieman monimutkaisempi indeksirahasto. Siksi se ei ehkä sovi aloittelijalle. Mutta idea siinä on yksinkertainen. Sen arvokehitys on vivutettu, joka tarkoittaa sitä että sen arvo nousee enemmän silloinkun indeksit nousevat, mutta toisaalta, silloinkun indeksit laskevat, niin sen arvo laskee myös voimakkaammin.

    Toinen ryhmä kenelle Maailma indeksi ei sovi, on sijoitusuraansa lopettelevat. Heidän ei kannata ottaa riskiä siitä että sijoitusten arvo tippuu dramaattisesti. Oma sijoitusnäkymäni on niin pitkä, että voin ottaa riskiä sen puolesta. Myöskin Maailma Indeksissä on huomattavan suuret kulut, ja kuten alkuun kerroin, suuret kulut on rahastoja valitessa karsiva tekijä.

    Itselläni tällä hetkellä Nordnet* Maailma Indeksi on parhaiten tuottanut rahasto, mutta se johtui siitä että edellisessä pörssiromahduksessa ostin sitä pohjalta, ja kun rahasto on volatiili, niin se pomppasi korostetun alhaalta korostetun ylös. Alla Nordnetin* näkymä kyseisestä rahaston kuvaajasta, ja ostotapahtumiani kyseisenä ajankohtana, ja myös sen jälkeisiä:

    Pohjalta ostaminen

    Ostoprosessi

    Ostoprosessi Nordnetissä* tapahtuu niin, että sinne luodaan tili, jonka jälkeen voidaan etsiä kyseisiä rahastoja, ja “Osta” toiminnolla valitaan euromäärä paljonko niitä ostetaan. Aloittelijan voi olla kannattavaa ja selkeintä tehdä kuukausisäästösopimus, ja unohtaa rahastojen ja muidenkin sijoituksiensa seuraaminen.

    Seuraamisen sijaan voi keskittyä tienaamaan pääomaa jota sijoittaa. Näin todennäköisesti kannattaa tehdä lähes kaikkien muidenkin sijoittajien, paitsi taitavimpien kasvuosakkeiden metsästäjien kuten Michael J. Burry.

    Sijoittamiseen osake- ja pääomamarkkinoilla liittyy aina riskejä. Sijoitusten arvo ja tuotto voi nousta tai laskea, ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman kokonaan. Historiallinen tuotto ja kehitys ei ole tae tulevasta tuotosta.

    Tutustu rahastoesitteeseen ja avaintietoasiakirjaan ennen sijoituspäätösten tekemistä.

    * = Mainoslinkki

  • Kasvunvarakrypton etsintä

    Kasvunvarakrypton etsintä

    Pidän tämän tekstin lyhyenä. Virtuaalivaluutta puolella kasvukryptojen etsinnän kannattavuus perustuu täysin siihen onko altcoin markkinat aktiiviset (niistä kirjoitin postauksessa Altcoin season). Tämän jälkeen on tekijästä kiinni kuinka tarkasti haluaa etsiä optimaalisen krypton. Nykyisin olen itse sitä mieltä, että kryptoja valitessa voi toimia seuraavasti: Kuvittele että menet hullujenhuoneelle (palveluntarjoaja). Ota sieltä mukaan neljänsadan hullun seasta n. 5kpl vähiten hulluja ja eniten järkevän oloisia hulluja (valitut altcoinit).

    Oikeanlainen Graafi

    Toki edellisen kappaleen metaforan lisäksi katson myös altcoineista kuvaajasta kasvunvaran logiikan samanlaiseksi, tai saman näköiseksi kuin kirjoituksessani Kasvuosakkeen etsintä esitetyn kuvan kuvaaja on. Nykyisin en tee ihan aina tätäkään, vaan käytän vain “Hullujenhuone” tekniikkaa valinnassa.

    Noin periaatteessa kaikki tuossa Kasvuosakkeen etsintä kappaleessa esitetyt työkalut pätee myös kasvukryptojen etsintään. Luonnollisesti niin että yhtiötiedot korvataan…no…ehkä White Paperina ja muuna saatavilla ollevana tietona kyseisestä projektista. Tilinpäätös tietoja kryptoista ei ole luonnollisesti saatavilla, joten ei voida laskea “Intrinsic Valueta” eli sisäistä arvoakaan, tai muilta osin tulkita numeroiden valoissa kryptoja.

    Virtuaalivaluutta ja numerodata saatavilla analysointiin?

    Oman tietämykseni mukaan, tokihan voi olla, että kryptojen tarjolla olevasta numerodatasta voidaan tehdä johtopäätöksiä. Lähinnä tulee mieleen, jos on jotain numero, tai muuta dataa omistajuussuhteista. Kuka valas omistaa kryptoa eniten ja miksi. Näihin mekaniikoihin en ole kuitenkaan enempää itse perehtynyt.

    Jos Altcoin Season on meneillään…

    Niin kasvukryptojen etsintään voi olla syytä motivoituneen henkilön panostaa, ainakin jos ei muusta syystä, niin siitä syystä että osaa etsiä sieltä joukosta niitä, joissa on vielä kasvunvaraa. Ei ehkä kannata ostaa sitä eniten noussutta, vaan laadukasta (köh..kryptojen maailmaan suhteutettuna laadukasta) kryptoa, jonka käyrä on omassa kuvaajassaan alhaisella tasolla, eli siis visuaalisesti tarkasteltuna Intrinsinc value on ylempi kuin siinä markkinatilanteessa varsinainen krypton arvo.

  • Kasvuosakkeen etsintä

    Kasvuosakkeen etsintä

    Niinpä niin. Sehän monia osakesijoittajia kiinnostaa. Kasvuosake. Mikä on se “Next big thing”? Alkuun kerron pitkän litanian siitä kenelle kasvuosakkeen etsintä ei sovi, ja kenelle sopii. itse työkalut kasvuosakkeen etsintään ovat postauksen lopussa, jos ei ole mielenkiinto lukijalla jo mennyt ennen sitä…

    Totuuden siemen kasvuosakkeista

    Raaka totuus on, että suurin osa ihmisistä jotka pyrkivät etsimään ja ostamaan kasvuosakkeita, etsivät väärillä hakukriteereillä. Sanoisinko että heidän käyttämänsä kriteerit kyllä on osin oikeita, mutta muodostavat oikeista hakukriteereistä ehkä 20%.

    Ihmiset hakevat kasvuosakkeita milloin minkäkin hyvien uutisten ja lupausten varjolla. Eli hakuprosessi on itseasiassa tosi summanmutikassa tehtyä. Tämä on tosi luonnollista, ja raaka totuus varmoista nopeasti tuottoa tuovista kasvuosakkeista onkin, että niitä on vuoden aikana maailmassa ehkä kahden käden sormilla laskettava määrä +/- yhden sirkkelikäden sormien määrä.

    Sinnikäs kasvuosakkeiden etsijä kyllä löytää kasvuosakkeita, ja kun niitä löytää, niin tarkan löytämisprosessin myötä voidaan puhua jo melko varmasta, nopeasta tulosta, että päästään parin viikon / parin kuukauden aikavälillä kiinni +10-30% tuottoon. Toki, koska varmuus on paras, niin kannattaa pyrkiä myymään kasvuosake mahdollisimman nopeasti, eli jo ennenkuin arvohuippu on saavutettu. Eli esim +15% tuoton jälkeen.

    Ennenkuin esittelen työkalut kasvuosakkeen etsintään, niin kerron kenelle kasvuosakkeiden etsintä sopii

    Tämä aiheuttaa varmasti monelle pettymyksen, mutta kasvuosakkeiden etsintä ei sovi suurimmalle osalle sijoittajista koska a: kun on pakko tehdä prosessi huolella, siihen kuluu niin paljon aikaa, että pienillä sijoituspääomilla tuntipalkka jää aivan olemattomaksi. Jos vaikka sijoitat 10000 euroa, ja saat voittoa 1500 euroa, mutta teet tämän kaupan kahdesti vuodessa, ja olet käyttänyt siihen kaiken valveillaoloaikasi päivätyösi lisäksi, niin tuntipalkka on pieni. b: jos taas hakuprosessin tekee huolimattomasti, kuten useimmat sijoittajat tekevät etsiessään kasvuosaketta, niin sijoitusvuosituotto jää pieneksi, ja todennäköisesti negatiiviseksi kun ostellaan sitä “seuraavaa ihmettä” joka floppaa ja vie rahat mennessään seuraavaksi kymmeneksi vuodeksi.

    Kenelle kasvuosakkeiden etsintä sopii?

    Mielestäni kasvuosakkeen etsintä sopii vain niille ihmisille, keiden sijoituspääoma on sellainen, että jos vuodessa saa vaikkapa kasvuosakkeilla 30% voittoa, niin sen voiton pitää kattaa kaikki tuon henkilön aktiivisen toiminnan tuotot. Eli se on päivätyötä ja vähän päälle. Jos vaikka tarvitsee 100 000 euroa voittoa vuodessa (ennen veroja), ja on tyytyväinen siihen voittoon kun on käyttänyt aikaa vähintään päivätyön verran vuodessa ellei mielellään enemmänkin, niin tällöin sijoitettavan pääoman tulee olla: 333 333 euroa.

    Edellisestä voidaan nähdä että todellinen kasvuosakkeiden etsintä sopii vain niille, joilla on jo massiivinen pääoma jota voidaan käyttää kasvuosakkeiden ostamiseen. Toinen vaihtoehto on, jos joku henkilö sijoittaa vierasta pääomaa ammatikseen osakkeisiin, niin tämä tyyli voi sopia sellaiselle. Eli jos vaikka pitää laittaa jonkun henkilön ylimääräinen miljoona tuottamaan 30% vuodessa, niin silloin aletaan liikuskelemaan oikealla motivaation tasolla kun verrataan miten paljon aikaa kasvuosakkeiden etsintä vaatii.

    Henkilökohtaisesti olen sitä mieltä, että pienen pääoman omaavien henkilöiden kannattaa vain sijoittaa halpoihin indeksirahastoihin joilla on hyvä tuottohistoria. Kasvuosakkeet kannattaa jättää tosiaan huippuammattilaisille vaikka se on epäseksikästä, mutta hei, sun lompakko.

    Mutta nyt esipuheiden jälkeen, asiaan

    Alla ovat ne työkalut millä kasvuosake löydetään (nämä eivät toimi pankkialan osakkeissa. Niissä on numeraalisesti hieman eri dynamiikka, ostakaa niitä vaan sillonkun joku suuri pankki kaatuu/pankkikriisi).

    Numeraaliset tarvittavat tilinpäätöstiedot näkee yhtiökohtaisesti esimerkiksi Nordnetistä.

    1. Sisäinen arvo

    Ensiksi esittelen “Intrinsic value” laskukaavan, koska kuten yleensä rahassa, kaikki tiivistyy numeroihin, ja joskus matematiikkaan. Olen itse johtanut tämän kaavan “Intelligent Investor” kirjan ajatuksista siitä mitä on jonkin arvopaperin todellinen sisäinen arvo. Eli kun meillä on markkinoilla jokin ajanhetki, ja osaketta myydään johonkin hintaan keskimäärin, niin kun laskemme tämän “Sisäisen arvon” yhdelle kappaleelle osaketta, näemme osakkeen todellisen hinnan. Se kertoo, mihin suuntaan markkinavoima tulee vetämään osaketta. Harmiksemme suurin osa markkinoiden osakkeista on ylihintaisia.

    Toki sisäinen arvo on vain yksi tekijä kasvuosakkeen valinnassa, kaikkien tekijöiden tulee osua kohdalleen jotta pelataan varman päälle. Mutta toisaalta, jos sisäinen arvo on markkinahintaa matalampi, voi pitää varmana vain sen, että osaketta ei kannata ostaa ainakaan kasvuosakkeena.

    Sisäinen arvo = Osakkeen viimeisen neljän vuoden nettotuloksen keskiarvo x 8,5 / olemassaolevien osakkeiden lukumäärällä.

    Eli esimerkiksi jos nettotuloksen keskiarvo on 400 miljoonaa, ja osakkeiden lukumärää on 20 miljoonaa, tällöin -> 400 miljoonaa x 8,5 / 20 miljooonaa = 170 rahayksikköä (USD, EUR, jne).

    Miksi kerrotaan tekijällä 8,5? -> Se on tulevaisuusolettama nettotulokselle kymmeneksi vuodeksi, huomioiden samalla jonkinlaisen inflaation alentavan vaikutuksen.

    Jos on osakkeista kiinnostunut, kannattaa mielestäni koittaa tuota kaavaa vähän, ja muodostaa mielipide sen toimivuudesta.

    2. Liikevaihto

    Osakkeen yhtiön liikevaihdon tulisi olla portaittain nouseva.

    3. Velkaprosentti

    Osakkeen yhtiön velkaprosentin tulisi olla sopiva. Pienehkö velkaprosentti kertoo ettei riskiä kasvuun oteta, mutta sekin voi toimia, ja on myös turvallinen, koska jos ostos menee vihkoon, ei välttämättä ainakaan konkurssiin mene heti.

    Jos velkaprosentti on taas liian suuri, meno on liian kovaa, ja osake ei lähdekkään kasvuun vaan rysähtää alaspäin ja menee konkkaan. Velkaprosentin yläraja on vähän häilyvä, sellainen jotain 200% aika perus…joku ehkä n. 300..350% niin siinä ja siinä…

    4. Perinteisemmät fundamentaalit

    Onko toimitusjohtaja hyvin koulutettu, onko hänellä hyvä CV? Onko yhtiön verkkosivut asialliset. Uskotko tuotteeseen? Joku kriisi on ajanut osakkeen hinnan alas, siksi se on tuleva kasvuosake, joten kriisejä ei pidä pelätä. Mutta yhtiön pitää olla jämäkkä ja asiallinen huolimatta ajankohtaisesta kriisistä. Myöskään nuoret yhtiöt ei käy kasvuosakkeen etsintään tällä metodilla. Yhtiöllä pitää olla näyttöä jämäkkyydestä ja sen pitää olla aiemmin ollut vakaa ja alalla ollut olemassaoleva yhtiö. Maantieteellisesti olen itse aika pitkälti sitä mieltä, että kannattaa sijoittaa vain länsimaisiin arvopapereihin yleisen laadun vuoksi. Mutta tällöin menettää potentiaalisia kasvuosakkeita esim Kiinasta…

    5. Kuvaaja

    Kasvuosakkeen käyrä tai kuvaaja saisi olla suurin piirtein yllä olevan muotoinen menneisyydeltään, ehkä 0-5 vuoden ajalta. Vihreä ympyrä kuvaa tavoiteltua ostohetkeä. Se mikä tässä on siis huomioitavaa, on että osakkeella on historiassaan näyttöä suuresta kasvun varasta. Tosiaanhan näissä kasvuosakkeissa on se, että “jokin kriisi” on ne sitten ajanut markkina-arvoaan alhaisempaan hintaan, ja ovat sitten markkinoilla kaiken aikaa ihmisten ymmärtämättä että kyseinen arvopaperi on räjähtämäisillään uuteen arvonousuun, ja että kyseinen arvopaperi on alihintainen todelliseen arvoonsa nähden.

    6. Yhteenveto

    Kaikkien mainittujen viiden pykälän asioiden tulee olla kohdillaan, tällaisen osakkeen jos löytää, niin tällöin on jo melko varma kasvuosake hyppysissä. Mikä hommassa on vaikeinta ja niin paljon työllistävää? A: Se, että erilaisten hakukoneiden avulla pitää yrittää keksiä mitä etsii B: Esiintyvät erittäin harvoin. Kuten huomataan, pitää käydä paljon asioita läpi, kun löytää edes potentiaalisia aihioita, näistä 99% tai enemmän menee hylkyyn, aikaa ja hermoja palaa. C: Lisäksi hommaan pitää vielä kehittää kuudes aisti mitä ei voi oikein numeroilla tai faktoilla kirjata ylös mitä se on. Kun kaikki loksahtaa paikoilleen, niin käsissä olevan kasvuosakkeen tuntee fiiliksissään varmana nakkina. Mutta tämä edellyttää aivan neuroottista tutkimustyötä. Kuten jo mainitsinkin alussa, siksi kasvuosakkeiden etsintä sopii mielestäni vain henkilöille jotka pelaavat isolla pääomalla. Silloin on aika kivat tuotot saatavilla vastineeksi isosta etsintätyöstä jota täytyy jatkaa ja jatkaa….

  • Sijoitusasunto ja vuokratuottoprosentti

    Sijoitusasunto ja vuokratuottoprosentti

    Pidetään asia yksinkertaisena. Maailma on temppuja täynnä, voit ostaa muuttotappio paikkakunnilta halpoja asuntoja positiivisella kassavirralla ja niin edelleen, mutta riskit, ja vaiva muualla olevan asunnon vuokraisäntänä on suuria. Katsotaan asiaa taas Warren Buffetin vinkkelistä, eli sillä filosofialla että rahan menettäminen on suurin virhe.

    Eli osta vain se asunto sieltä, mikä on suht. lähellä itseäsi, ja siten että se seutu on haluttua. Juna-asema, metro tai vastaava on vieressä, ja paikka on keskus minne ihmiset haluavat. Espoossa Leppävaara, ehkä Matinkylä, ja niin edelleen.

    Koska raha-asioissa kaikki yksinkertaistuu numeroihin: Miten lasketaan sijoitusasunnon vuokratuottoprosentti?

    Se lasketaan näin: (saatava vuokra – vastikkeet) x 12 / (velaton hinta + muut kulut kuten varainsiirtovero, Garantia vakuus jos tarvitsee, remontit) x 100 = vuokratuottoprosentti.

    Vuokratuottoprosenttien tulkinta: Käytännössä yli 4% menevä vuokratuottoprosentti on sellainen että asunto kannattaa ostaa. Muuten tuotto on surkea, ja asunnosta on enemmän mielipahaa kuin hyötyä. Yli 10% on loistava ja ne on niitä asuntoja että jos sellainen olisi myynnissä, niin kun soitat välittäjälle niin asunto on jo myyty. Eli puhutaan jos ei nyt minuuteista, niin muutamasta tunnista kun tuollainen menee kaupaksi asuntohaukoille. Riippuu omasta ajankäytöstä minkälaiseen kannattaa tähdätä, mutta jos on työllistetty paljon muissa asioissa eikä voi kytätä asuntoja erityisesti kokoajan, tärkein muistisääntö on ettei osta alle 4% vuokratuotolla olevaa asuntoa. Näin itse ostoprosessin pitäisi olla tarpeeksi väljä. Jos taas on suorastaan ammattimainen asuntosijoittaja, niin tällöin varmaan kannattaa kohdistaa katse johonkin 7%+ vuokratuoton asuntoihin.

    Itse vuokralaisesta: Tärkeintä on että luottotiedot on kunnossa, tarkasta ne.

  • Sijoituslaina. Vinkkejä, strategioita ja miksi se voi olla avain tuottavampaan sijoittamiseen

    Sijoituslaina. Vinkkejä, strategioita ja miksi se voi olla avain tuottavampaan sijoittamiseen

    Sijoituslaina on yksi tehokkaimmista tavoista maksimoida sijoituksesi tuottoa erityisesti markkinoiden suurissa korjausliikkeissä. Mutta mikä on sijoituslaina, ja miten sitä voi hyödyntää järkevästi?

    Jos haluat itse kokeilla sijoitusluottoa, voit avata tilin Nordnetiin tästä*.

    Mikä sijoituslaina on?

    Lyhyesti sanottuna, sijoituslaina on luottolimiitti, jonka saat omistamillasi osakkeilla, rahastoilla tai muilla sijoituksilla vakuutena. Sijoitusluoton avulla voit lainailla rahaa sijoitustoimintaan, vaikka et olisi itse vielä myynyt omia osakkeitasi tai rahastoja. Tämä tekee sijoituslainan hyödyntämisestä joustavaa ja tehokasta, voit hyödyntää markkinatilanteen mukana pysymistä ilman, että sinun tarvitsee myydä nykyisiä sijoituksiasi.

    Sijoituslaina

    Sijoituslainan käytön edut ja riskit

    Sijoituslaina voi olla erittäin kannattava työkalu, mutta siinä piilee myös riskejä. Esimerkiksi, jos kurssit laskevat jyrkästi, et voi peruuttaa lainaustasi, vaan velvollisuutesi on maksaa laina takaisin. Tästä syystä sijoituslainaa kannattaa käyttää strategisesti ja harkiten.

    Mikä tekee sijoituslainasta houkuttelevan?

    1. Sijoittaminen ilman myyntipaineita. Voit hyödyntää markkinoiden laskuja ilman, että sinun täytyy myydä omistamiasi osakkeita tai rahastoja. Tämä on erityisen hyödyllistä silloin, kun olet sijoittanut pitkällä aikavälillä ja haluat välttää veroseuraamuksia tai liian aikaisia myyntejä.
    2. Alhaiset korot ja mahdollisuus osinkotuottoihin
      Sijoituslainat tarjoavat usein matalan koron, ja mikä parasta, korot eivät juokse, jos lainaa ei käytetä. Tämä mahdollistaa sen, että et joudu maksamaan ylimääräisiä kuluja, jos et käytä lainaa heti.
    3. Ostoedut markkinoiden laskiessa
      Jos markkinat kokevat 10–20 % romahduksen, sijoituslaina voi tarjota mahdollisuuden ostaa lisää osakkeita ja rahastoja alhaisemmilla hinnoilla. Näin voit parantaa salkkusi kokonaistuottoa pitkällä aikavälillä.
    Sijoituslaina
    Sijoituslaina

    Esimerkki sijoituslainan käytöstä: “Pumppausstrategia”

    Tässä on yksi tapa, miten itse hyödynnän sijoituslainaa. Seuraan S&P 500 -indeksiä, koska tämä indeksi antaa hyvin suuntaa siitä, missä markkinat menevät. Kun indeksi saavuttaa All Time High -tason, tiedän, että on vain ajan kysymys, milloin tulee korjausliike alaspäin kohti halvempia ostoksia. Tämä antaa minulle mahdollisuuden hyödyntää markkinoiden heilahteluita.

    Jos markkinat laskevat 10–15 % lyhyessä ajassa, minulla on mahdollisuus käyttää hyväksyttyä sijoituslainaa ostaakseni osakkeita ja rahastoja alhaisemmilla hinnoilla. Kun markkinat nousevat takaisin, saan myyntivoittoja ja katteen lainalla ostetuille osakkeille.

    Tärkeää muistaa: Riski ja tietoinen sijoittaminen

    Sijoituslaina ei ole riskitöntä. Jos markkinat laskevat edelleen, voi käydä niin, että joudut maksamaan korkoja lainastasi ilman, että osakkeidesi arvot nousevat. Tällöin riski on, että sinun on maksettava takaisin laina ilman, että saat tuottoa.

    Omat osakkeesi tai rahastosi ovat vakuutena. Ne voivat mennä pakkomyyntiin, jos sinulla ei ole niitä enemmän kuin sijoituslainan arvo. Eli niissä pitää olla enemmän arvoa kuin sijoitusluoton arvo. Tarkemmat tiedot saat palveluntarjoajalta.

    Sijoituslainassa on mahdollisuus, mutta se vaatii harkintaa

    Sijoituslaina on työkalu, ei taikakeino. Jos olet valmis tekemään tutkimusta, seuraamaan markkinoita ja ymmärtämään talouden syklejä, voi se olla erinomainen tapa parantaa tuottosi pitkällä aikavälillä. Muista kuitenkin, että kaikki sijoittaminen on riskialtista, ja sinun tulee varmistaa, että tiedostat riskit ennen lainan ottamista.

    Kuinka aloittaa sijoituslainan käyttö?

    Jos kiinnostuit ja haluat kokeilla sijoituslainaa itse, avaa tili Nordnetiin tästä* ja saat pääsyn sijoitusluottoon. Tämä on kätevä tapa hyödyntää markkinoiden laskuja ja lisätä sijoituksia silloin kun kurssit ovat halpoja.

    Muista, että sijoituslainan saaminen edellyttää, että sinulla on riittävästi vakuuksia – eli omia osakkeita tai rahastoja, joita voit käyttää lainan vakuutena.

    Yhteenveto:

    Sijoituslaina voi olla erittäin tehokas tapa lisätä tuottoja markkinoiden laskuissa. Jos käytät sitä vastuullisesti ja tiedostat riskit, voit hyödyntää markkinoiden heilahteluita ja kasvattaa salkkusi arvoa pitkällä aikavälillä.

    Sijoittamiseen osake- ja pääomamarkkinoilla liittyy aina riskejä. Sijoitusten arvo ja tuotto voi nousta tai laskea, ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman kokonaan. Historiallinen tuotto ja kehitys ei ole tae tulevasta tuotosta.

    Luotolla sijoittamiseen liittyy merkittävä riski. Jos luotolla ostamiesi rahoitusvälineiden arvo laskee, olet edelleen velvollinen maksamaan takaisin koko luottopääoman sekä korko-osuuden. Kurssien lasku tai muutokset lainoitusasteissa voivat tarkoittaa sitä, että salkun lainoitusarvo laskee ja salkkuun syntyy ylilainoitustilanne. Jos salkkuun syntyy ylilainoitustilanne, sinun tulee korjata tilanne viipymättä. Muussa tapauksessa riskinä on muun muassa, että rahoitusvälineitäsi pakkomyydään. Pakkomyynti voi johtaa tappioihin, joiden suuruus voi ylittää alkuperäisen luoton määrän.

    *=Mainoslinkki

  • Altcoin Season

    Altcoin Season

    Kryptovaluutta treidaus. Kryptovaluutan kanssa treidaaminen on spekulointia kovimmillaan, ja mielestäni jos sitä pelaamista harrastaa, niin altcoinit on se, millä kannattaa treidata.

    Katson tuolta koska altcoin season on meneillään: https://coinmarketcap.com/charts/altcoin-season-index/

    Silloin kun “Altcoin season index” käyrä on “Altcoin season” alueella ollut 14 vuorokautta, on aika treidata. Jos lähtee turhan aikaisin mukaan altcoin sijoituksiin, niin pelaa turhan riskillä. Altcoin markkinat ei välttämättä seuraa mitään SP500 kehitystä, Bitcoin hinnan kehitystä, tai maailman tapahtumia. Olen havainnut että altcoin season indikaattori on paras keino huomioida nopeasti mikä on päivän tilanne.

    Jos altcoin season on jatkunut vaikka vain pari päivää, ja muuten ollaan oltu ulkona altcoin season alueelta, niin riski on, että kaikkien altcoinien arvo tippuu, ja jää pitkäksi aikaa ostohinnan alapuolelle. Toki voi laittaa toimeksiantoon limitin tai one cancels the other toimeksiannon, mutta silti, miksi tehdä turhaa tappiota? Kryptovaluutta tai ei, Warren Buffet meiningillä vaan, eli vältetään tappioita.

    Yllä olevassa kuvankaappauksessa harmaa käyrä on Altcoin Market Cap, ja alempi keltainen / sininen käyrä on Altcoin Season index käyrä. Tuon alemman tulisi olla 14 vuorokautta ensin Altcoin season alueella, että voi alkaa tekemään keskipitkän aikavälin treidejä.

    Altcoineja kannattaa ostaa keskitetystä kauppapaikasta. Itse käytän Binancea. Tuttu palveluntarjoaja helpottaa kaikessa säätämisessä, ja Binancessa saa voitto/tappio laskelman verotukseen muutamilla klikkauksilla. Spot osiossa muutoinkin kauppakulut on ihan ok tasoa. Voit rekisteröityä tuosta linkistä Binanceen, ja saat 100 euroa alennusta 14 päivän ajaksi kauppakuluista, jos talletat yli 50 USD viikon sisään: https://www.binance.com/activity/referral-entry/CPA?ref=CPA_005KLLSKV0

    Käytän Coincodexia jos haluan tarkemmin arvioida yleistä markkinatilannetta. Sieltä voi valita Binancen exchange valikosta, ja näin näen vain Binancessa olevat coinit, koska miksi katsoisin muualta kun ei ole lompakkoa muualla. https://coincodex.com/

    Milloin vetäytyä kaupankäynnistä?

    Vastaus: Silloinkun Altcoin season index käyrä on pudonnut pois altcoin season alueelta. Turha jäädä häviämään saavutettuja voittoja. Kun season on ohi, on aika siirtyä muihin töihin.